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第24节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(1)

2011年05月08日   www.chaoguba.com   来源:炒股吧   文字大小:【】【】【

1.7.3五点成功经验,打造二手房投资赢家

  二手房市场虽是淘金的绝好地方,但二手房投资也不是一项包赚不赔的生意。要想成为二手房投资的赢家,则必须了解如下五点二手房投资的制胜经验。

  1、提升价值:内外美化王丽娟有一套地段和楼层都好的二手房,准备以25万元的价格出售,但购房者来考察之后,都要求降价。但王女士坚持认为这个价格不高且值,不肯降价。因此,半年来看房的人也有一打多,但就是没有成交。后来,王女士请教好友,问题出在哪里。好友实地考察了那套房子,发现问题在于“衣装”不到位。

  原来,王女士只对房屋进行了内部的“美容”,而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差,给购房者一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下,她将灰暗肮脏的楼梯楼道的四壁刷白,更换缺损的单元楼防盗门,将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后,将对外装修所花费的6000元加在房价上,打出26万元的售价。结果不过半月,王女士就轻易地将房屋卖出了,还比原来多赚了4000元。因此,不管二手房所处的地段再“黄金”,楼层户型再好,但毕竟是二手房,要想让“半老徐娘”再现风姿,必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外,也要关注二手房的外在环境。

织梦好,好织梦


  此外,还要在“健康住宅”上下一番工夫。近年来,人们对健康住宅越来越重视和追求。因此,在对二手房进行出售前的美化时,不妨在健康方面做点文章,关注细节上的设计完美化,如对地漏进行科学设置,对窗户进行改造保持空气的洁净等,让“健康住宅”得以充分体现,提升二手房价值。

  2、节省税费:由“购”改“换”

  在税务部门工作的章小姐,因熟悉税法,于是她的二手房交易,不是用买卖,而是用交换。以前,章小姐和叶小姐是同事,但税务局分为国税和地税后,章小姐分配在地税局,叶小姐则分配到国税局。工作单位和上班地点的改变,使两人居住地都远离单位。叶小姐居住地离地税局近,但离上班的国税局远;而章小姐则住在国税局附近,而远离上班的地税局。由于上班路远不便,她们都产生了卖掉现住的房产,在单位附近购房居住的想法。

  有一天,两人碰面时聊到购房一事,一拍即合,达成了换房意愿;后经一番评估,两人的住房现值大约都在30万元左右,不久她们就去房管所变更了房产证。根据税法规定,城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;相互交换房屋,以房屋的价格差价征收契税,交换价格相等时,免征契税。如果她俩不是换房,而是各自卖掉现有的房产后再购买,就要按购房价款缴纳3%—5%的契税。但如此一换,两人都节省了1?5万元的契税。 织梦内容管理系统

  因此,二手房交易别忘了“交换”这一招。而且,交换住房不仅限制在双方交易的范围内,也可巧用在三方交易中。例如,A想卖掉城西的公有住房而想在城东买套二手房,而B在城东正有一套公有住房要出售,C正想购买A在城西的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的,那么就要缴纳2次的契税。但如果用交换的方式,A和B之间先交换房产,只要补缴少量的价差部分的契税;C再向B购买城西的房产,此时要缴纳契税,这其中就节约了一笔不少的契税。

  3、长线投资:关注三类房

  五年前是全职太太的王女士,现在是一位成功的保险营销员。在五年多的保险营销生涯的打拼中,她赚取了“第一桶金”,积累了一定的财力。从2004年开始,她开始到上海、厦门等地去投资二手房,赚满了“第二桶金”。据她透露:投资三类二手房,升值潜力大。

  (1)城市商务区旁边的二房手。原因是这些区块是企事业单位密集的地方,不仅租房需求大,租金也高。如果能对房屋进行一番有品位的特色装修,迎合经理人的住房需求,则投资回报率更高。

  (2)发展潜力大的新区二手房。一些有发展潜力的新区,一两年后,居住人气必然会旺起来,这对于出租和再次转手都留下了较大的投资回报空间。 本文来自织梦

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